Cómo calcular la Rentabilidad de Tu Inversión

Nos enfocaremos en explicar los conceptos clave para entender la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias, especialmente en departamentos, y lo haremos de manera que sea accesible incluso para aquellos sin formación financiera. 

Aquí te detallamos los puntos principales, utilizando ejemplos basados en UF (Unidad de Fomento) y con fórmulas sencillas: Apalancamiento

El apalancamiento te permite hacer más con menos. Imagina que compras un departamento de 2.500 UF. Si, después de 3 años, su valor aumenta a 2.750 UF, tienes una utilidad de 250 UF. 

El apalancamiento ocurre cuando utilizas una cantidad mínima de tu propio dinero (por ejemplo, un pie del 10% o 20% del total) y el resto lo financias con un crédito hipotecario. La clave aquí es que, aunque inviertas un porcentaje menor de la inversión total, toda la ganancia por la plusvalía del departamento es tuya.

Ejemplo:

• Inversión inicial (pie) de 10%: 250 UF

• Crédito (apalancamiento) de 90%: 2.250 UF

• Si vendes el departamento en 2.750 UF, tu ganancia sería 250 UF sobre una inversión inicial de solo 250 UF, lo cual significa un retorno de la inversión de un 100%.
  

La clave aquí es que, aunque inviertas un porcentaje menor de la inversión total, toda la ganancia por la plusvalía del departamento es tuya, gracias al apalancamiento Amortización

Es el proceso de pagar gradualmente tu deuda hipotecaria. Cada pago que haces se divide entre los intereses (el costo del préstamo) y la amortización (reducción del capital de la deuda). Con el tiempo, pagas más hacia el capital y menos en intereses, lo que aumenta tu patrimonio. Flujo de Efectivo

Es lo que queda de tus ingresos por arriendo después de pagar el dividendo del crédito y otros gastos. Es una medida importante porque indica cuánto dinero efectivo estás generando de tu inversión.

Ejemplo: 

Juan Pablo compra un departamento de 1D1B por 2.300 UF, con un 20% del pie en cuotas y el resto financiado. Si arrienda este departamento en 9 UF mensuales, paga un dividendo de 6 UF, tiene costos de administración de 0,6 UF y otros costos de 0,4 UF, entonces su flujo de efectivo mensual es de 2 UF. Anualmente, esto se traduce en 24 UF de flujo positivo de efectivo disponible. Cap-Rate

El Cap-Rate o tasa de capitalización es un indicador que mide el rendimiento de una inversión inmobiliaria basado en el ingreso neto operativo (NOI) y el valor de compra de la propiedad. No considera el financiamiento.

Cap-Rate = (NOI / Valor de Compra) × 100

NOI: Ingresos por arriendo menos gastos operativos. No incluye pagos del dividendo.

Ejemplo para el Cálculo del Cap Rate:

Supongamos que Juan compra un departamento por 2.500 UF:

• Precio de compra del departamento: 2.500 UF

• Ingresos anuales por arriendo: Supongamos que Juan logra arrendar el departamento por 10 UF al mes, lo que nos da 120 UF al año.

• Gastos operativos anuales: Incluyen mantenimiento, impuestos de propiedad, etc. Supongamos que estos son 20 UF al año.

Primero calculamos el Ingreso Neto Operativo Anual (NOI):

NOI=Ingresos por arriendo anuales−Gastos operativos anuales Ahora, aplicamos la fórmula del Cap Rate:

Cap Rate=(100 UF/2.500 UF)×100= 4%

Interpretación del Cap Rate:

El Cap Rate del departamento de Juan es del 4%. Esto significa que, ignorando el financiamiento y basándonos únicamente en el costo de compra y los ingresos netos operativos, la inversión de Juan genera un retorno anual del 4% sobre la inversión total.

El Cap Rate es una herramienta útil para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria antes de considerar el financiamiento. Un Cap Rate más alto puede indicar una inversión potencialmente más rentable, pero también es importante considerar otros factores, como la ubicación de la propiedad, el potencial de apreciación y el perfil de riesgo.

Este ejemplo simplificado te ayuda a entender cómo calcular el Cap Rate y lo que significa en términos de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Recuerda, al considerar inversiones inmobiliarias, es importante analizar todos los aspectos financieros y no solo enfocarse en una única métrica. ROI (Retorno Sobre la Inversión):

El ROI calcula el porcentaje de retorno obtenido de una inversión. Considera la plusvalía, el flujo de efectivo y la amortización.

Ejemplo: Pablo compró un departamento por 2.000 UF y lo vendió 3 años después por 2.300 UF. Durante esos 3 años, arrendó el departamento obteniendo ingresos por arriendo, y pagó un crédito hipotecario, entre otros gastos.

Datos del ejemplo:

• Precio de compra: 2.000 UF

• Precio de venta: 2.300 UF

• Crédito hipotecario: 85% del valor de la propiedad al momento de la compra

• Amortización en 3 años: 7% de la deuda

• Ingresos por arriendo: 10 UF mensuales

• Gastos operativos: 10% de los ingresos por arriendo

Dividendo hipotecario mensual: 8 UF Paso a Paso para Calcular el ROI de la inversión de Juan:

• Plusvalía (Ganancia de Capital) La plusvalía es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. 

• Plusvalía = 

     Precio de venta − Precio de compra = 2.300 UF − 2.000 UF = 300 UF 

• Amortización Es el porcentaje del préstamo hipotecario que ha sido pagado durante el período. 

• Deuda inicial = 2.000 UF × 85% = 1.700 UF 

• Amortización = 1.700 UF × 7% = 119 UF

• Flujo de Caja Se calcula sumando todos los ingresos por arriendo durante el período, restándole los gastos operativos y el pago de los dividendos del crédito. 

• Ingresos totales por arriendo = 10 UF× 36 meses = 360 UF

• Gastos operativos = 360 UF × 10% = 36 UF

• Pago total de dividendos = 8 UF × 36 meses = 288 UF 

• Flujo de caja = 360 UF − 36 UF − 288 UF = 36 UF